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金岩石新思维:泡沫就是财富 没必要打压高房价

作为2010年南京春交会的重头戏,国金证券首席经济学家、上海交通大学海外学院金融所所长金岩石教授举办了一场名为“2010楼市股市投资新思维”的高峰论坛。

正如论坛名称一样,研究证券出身的金岩石教授,用一个崭新的角度阐述房地产业。2个多小时的精彩演讲,金岩石妙语连珠,所述观点乍一听“骇人听闻”,不过细细思索,金岩石的观点颠覆了许多人们对于房地产的旧有观念。

热辣观点评说楼市

从养猪说到《蜗居》,从日本说到美国论。金岩石的演讲旁征博引,却又贴近人们的生活。对于房地产,他的观点异常尖锐,甚至有人会觉得无法接受,不过忠言逆耳,在2009年成功预测“上半年买股,下半年买房”的他,所说的任何一个观点,都蕴含着他20年的研究成果。

例如他说:“房价下跌只能是一个幻想”;例如他说“北京上海的房价太低了”;他说:“泡沫就是财富”;他说:“房价脱离收入是合理的”;他甚至预言,“2017年全球经济泡沫破灭出现在中国”。

房地产不合理中的合理性

这些理论看似有些不合理,但是这样观点的背后,是房地产真实现状的不合理。

金岩石认为,人人都希望房价下跌,希望房价维持在合理的范围内。但是如何理解“合理”,金岩石认为现在的房价就是“合理”的,不过是合乎投资者的理。目前的房地产市场是投资者的市场,房价与租金比虽然高达100以上,只要投资者接受,这就是合理的。金岩石认为,只有等到市场上的房子都是精装修、二手房,而且价格能够商量,这个时候房子才是消费品,房价才能合乎消费者的理。

例如金岩石认为“房价脱离收入是合理的”,这是因为目前只见穷人进城,不见富人下乡,城市容量有限,只有靠高房价来体现稀缺性。“城市拥有着90%以上的住房、文化、教育、医疗和各种投入,带来的结果是先天性的贫富悬殊。”

换个角度看房价

一些房地产的主流观点,在金岩石看来正好相反。金岩石建议大家,换一个角度看房价。

有人说要限制豪宅价格,打压高房价,金岩石认为没有必要。“汤臣一品14万一平米跌到5万,穷人买吗?穷人不买,那么你现在是为富人砍价还是为穷人说话?”他建议,房价实施双轨制,政府持有公租房,低价提供给困难人群,但是不允许上市交易,以免滋生腐败。商品房放开价格,超过均价的征收持有税,房价自然就平抑下来了。

也有人认为北京、上海房价太高。金岩石认为恰恰相反,未来中国城镇化发展后,将会出现以北京、上海为中心的两个超级都市群。“未来两大超级都市会集聚5亿人,你们想一想北京、上海的房价会涨多高?现在是不是太便宜了?”所以很多年轻人抱怨自己买不起房,金岩石建议他们先租房,在这个过程中衡量自己是否有实力在城市里买房。

泡沫就是财富

在阐述自己对楼市泡沫的看法时,金岩石举了一个例子。假设一部分听众去年买了房子,另一部分没买,如今房价上涨了。买了的人会认为升值了,没买到人就认为泡沫了。“两波人说的是同一个东西,为什么会出现两个名词?是因为两波人所处的位置不同。”

随后他还举了日本超级泡沫破灭的例子:“日本从90年代到今天,被称为颓废的20年,但是你们想过没有?20年颓废我们今天还没有赶上他,结论是什么呢?一个超级泡沫够吃20年的,所以不要认为看到了泡沫就恐惧。”“其实所谓泡沫、所谓价值都来源于人性,人性的贪婪和恐惧使得我们当初没有做出选择或者做出了选择”。

金岩石:房价下跌只能是个幻想

41日,2010春交会在河西奥体中心国际博览中心正式拉开帷幕。当天下午1400,以“2010楼市·股市投资新思维”为主题2010宏观经济与房地产展望高峰论坛如期举行。论坛上,国金证券首席经济学家金岩石发表了演讲,关于房价他说道:“房价下跌只能是个幻想。”

世界总是在变的。在变化的过程中,我们要尽可能地把握住它的一些规律。

今天给大家讲的题目是从2004年到现在,每年给房地产界讲的,从2004到现在每年讲一次,只是圈子越来越大、人听得越来越多而已。

04920号我讲了一句话,当时讨论的问题:土地招拍挂制度马上就要正式执行了,对此,如何评价。

我当时只讲了一句话,房价下跌只能是个幻想。房价下跌只能是个幻想,这就是在招拍挂制度和城市化趋势之中我们难以回避的事实。

今天我是特意来给大家讲一些新的东西,还是旁观,但是要大家理解我们是怎么看中国经济增长的、怎么看中国房地产在经济增长中的功能和地位的。我们先谈一个最简单的问题,就是温总理在两会的时候,对全国人民做了一个承诺,要把房价控制在合理的范围之内。

那么这个合理的标准是什么?是合谁的理?

第一个“理”我们在网上都可以看到,房子是公用品,就应该居者有其屋。有一个调查我看得触目惊心,你认为未来要解决中国的房地产问题是继续沿着市场化的方向走还是把房地产变成公共产业?调查的结果是60%认为应该把房子变成公共产业。

当我看到这个数字的时候,我就想到当年马克斯的一句话:一个幽灵,一个共产主义的幽灵在房地产业上空盘旋,所以房地产现在不仅仅是一个合理不合理的问题。按理,我们今天就应该取消房地产业,我们回归到当年的单位分房,不是有很多单位现在都已经开始了单位建房,还打一个名义:单位经适房。

第二个“理”是很多人等着结婚,几代人还住在一起,他们的确面临着需要一间房子,能够买菜、能够生孩子、能够结婚,这代表了第二个道理:房子既不是公用品,也不是投资品,但是它是消费品,房地产天然不是投资品,但是我们为什么在这个阶段把它变成了投资品,于是就出现了在共产主义道理之外,还有两个道理,一个是投资者的道理,一个是消费者的道理,消费者的道理要看我的房子旁边有没有菜市场,所以可以想,当他去问附近有没有菜市场时,售楼小姐说:我们没有菜市场,我们有咖啡吧,我们有雪茄吧,雪茄吧是投资人的标志,菜市场是消费者的标志,这两个标本的差别在哪里?

我们终于看到国土部正式向全中国人民承认一个事实:中国楼市有泡沫,而且给出了一个标准:年租金除以房价4.5,这个标准就是22年的房租等于房价。但是这个标准没算什么呢?他没算资金成本,如果再加上这么多钱的利息,实际上这个标准是30年的房租能够支付一套房子。

如果按照30年的房租支付一套房子,那么我告诉大家,现在我们在美国买的房子,36美金的房子,立刻就可以租出去每个月2500金,12年左右还本,美国的房子要付税,把税也摊进去,把利息也摊进去,15还本。

也就是说,如果把所有该算的钱都算进去,我们现在的国家标准是30年的房租折房价,美国是15年的房租折房价,30年的房租折房价就是2007美国房价的最高峰,我们就知道美国正是由于房价脱离了消费者的标准而演发了一场金融海啸,从这个意义上讲,即使按照我们国家规定4.5%加上利息计算成30年的租金回报率,他也是高房价,但是真是的事情是什么状态呢?上海杭州北京的房租,实际上是45年到70年,在极端的情况下是100年,那么你们想一想,是哪一些人会愿意买45年到100的租金才能够满足房价需求呢?那么很明显,只有一种人,那就是投资人。

政府是超级开发商,房价会跌吗?

政府是国家的超级开发商,我们能指望政府把房价降下来吗?

现在社会之所以围绕着房子有这么多的争论,就是因为我们有三个标准,一个共产者的标准、一个消费者的标准,还有一个是投资者的标准。如果我们把共产者的标准排除,我们都接受了一个基本的前提:我们不要再退回去,那么就剩下两个标准:消费者的标准和投资者的标准。这两个标准背后却是整个社会的变迁。如果我们把发展中国家和发达国家,你把开发商的英文再放进来,开发商英文词是什么呢?这就告诉大家,所谓发展中国家,他就是开发商国家,在这个阶段,政府就具备了一个新的身份,就是政府是这个国家的超级开发商,所以当政府是一个国家的超级开发商的时候,我们能指望政府把房价降下来吗?所以我们不要相信任何关于降房价的承诺。那是与虎谋皮,这就是虎的概念。

那么在什么阶段,房价不听政府的,它一定会掉下来呢?这时候我给大家一个最简单的标准,你们不用看统计数据,你们只要看,当一个国家的房产多数卖的是毛坯房的时候,这个阶段就是投资驱动的房地产,因为毛坯房不是消费品,它只是土地的空间分割,作为消费品的房子,左手拿钥匙,右手戴着白手套,这是验房的标准,白手套摸到哪里,只要有一丝灰尘,我就要扣钱,因为他没有达到消费的标准,在座的每一个人,你们想一想,你们谁戴过白手套验过房子,你们是转带戴着白口罩验房子,戴白口罩验房子的时候,你说他是消费品,不要欺骗自己!这就是投资品,所以这个阶段房地产不叫房地产,叫“地房产”,所以是土地价格驱动房价上涨。而在这个阶段,每一个国家都同时伴随着城市化的进程。城市化的进程会提高城市土地的稀缺性,导致城市土地的价格向火箭一样上升。

如果多数是毛坯房,你别指望房价会下跌

连续剧《蜗居》描述的是一个城市房价逼良为娼的故事。姐姐非常简单天真的需求,却把妹妹逼良为娼住进了大房子。人们都很同情她们,但是你们想一想他们真的想要的是房子吗?姐姐要的是位置,要的是在超级都市中生活下去的位置。

如果真是只要房子,农村有房子,连她妈妈都能支付得起的房子就在那儿。如果你还嫌贵,你可以去美国底特律,10元一套房子。

所以,当一个城市在衰落的时候,当底特律这个城市,伴随着汽车城、伴随着汽车产业的衰落,过去1030%的人选择离开这个城市。

人口的流出不然带来一个结果:房价会掉得让你不可相信。这就告诉一个简单的事实:房价不是由收入决定,而是由人口流动决定的。

人口流动,这才是房价背后的力量。当我们看到在城市化的趋势中,小富进城、大富进京,人们把进城看作是自己的生存的权利的时候,城市的土地就变成了稀缺资源。于是人们把城市的土地叠加成高楼大厦,在城市获得一个生存空间,那就变成了奢侈品。

当你们追求的不是房子,而是一个位置的时候,你必须为这个位置支付高的代价。

那么什么时候高房价终止呢?结论就简单了,就是在城市化结束的时候,我们才会看到房价上升的压力减轻甚至消失。在这个阶段,国家卖的房子大部分或者说绝大部分都是精装修,那个时候你会带着白手套验房子,你会享受交钥匙就能睡觉的这样的消费品,这个时候我们看到精装修占据了主导,这个时候你仍然看不到房价暴跌。

但是到了第三个阶段,当一个城市的房子每卖10栋就有8栋是二手房的时候,也就是当二手房占据了主导的时候,我们就会知道,房子返璞归真,他变成了消费品。而在这个过程中,当一个国家所销售的房80%上是二手房的时候,你们把这样的国家看一看,豪无例外全都是发达国家。

所以,发达国家就是开发完了的国家,发展中国家就是正在开发的国家。所以我们不要拿开发完了的国家的标准来衡量我们正在开发的国家。这就是两个标准。你就看这个房子有多少是毛坯房。如果多数是毛坯房,你别指望房价会下跌,如果多数是精装修,你一定有谈判的余地,如果多数都是二手房,没这个必要了,我告诉你,他才真正是消费品。所以我们今天谈合理定价,一定要知道,我们难以避免的是按照投资人的标准来决定房价的。

什么叫富人?富人就是负债的人

在中国五百万买的房子,你借了两百万,五百万房子涨到一千万,你还借两百万,这时候负债率是上升了还是下降了?这时候一千万的房子跌到五百万,你会卖房子吗?不会啊。所以中国目前房地产的总市值和房地产包括开发公司贷款总额之比仍然保持20左右,在这样一种条件下,房价越涨越安全。

不是越涨越风险,但是要涨千万别把穷人挂上去,因为把穷人挂上去跌下来就会把穷人仍出去,次贷危机的爆发都是由于穷人贷款,因为在经济学的概念下,什么叫富人?富人就是负债的人,就是有负债能力的人,只要让穷人负债,一定引发危机。所以在中国目前一定要控制房价,让房价平稳上涨,同时要把贫富分开,不要让穷人去玩富人的游戏。

很多人在这个问题上,陷入了长期的错误,要打压豪宅、打压高房价。有一次有位经济学家讲:一定要把豪宅价格打下来,我要为穷人说话。我当时说汤臣一品14万一平米跌到5万,穷人买吗?穷人不买,那么你现在是为富人砍价还是为穷人说话?你是为富人砍价,这个时候你明明知道这是富人的东西,让他涨到50万吧,穷人断了这个念相,在这样一种情况下,一定要尽快地改变我们这个市场格局,让穷人玩穷人的事,富人玩富人的事,政府管政府的事,我们现在把政府、穷人、富人全搅在一起,带来的结果是大学生一毕业就想住豪宅,哪有这个道理,所以房价上涨的趋势不可逆转,但是调控房价的力量一定要跟上,而且调控房价的手段现在必须改变。

财富定律,看老婆脸时间越长的人越穷?

我们进入了一个时代,金融地产和工业农业平起平坐,城市化带动的经济发展模式逐渐取代工农业驱动的实体经济模式,我们可能不喜欢这种生活方式,当然我们没有办法选择。这种选择、这种发展模式创造的一种新的财富:虚拟财富,虚拟财富到底是什么呢?记住五个字:流动性溢价,流动溢价是以货币金融为杠杆撬动的新财富,这种新财富已经渗透到了我们生活中的方方面面,使得我们生活中被现代社会的生活标准改变了,出现了两种财富,一种是不能流动、不能交易的财富,一种是可以流动、可以交易的财富。前者就是穷人穷国,后者就是富人富国。

城市化正是这种流动性溢价。我们每一个人现在都离不开手机了,30前没有,为什么?手机代表的就是三个屏幕的时候,大屏幕电视,中屏幕电脑,小屏幕手机,我们每一个人闭上眼睛,把睡觉的时间减去,你会看到80的时间是在这三个屏幕通过之下,男人们想一想家里四张脸,老婆、电视、电脑、手机,看哪一张脸时间长?财富定律,看老婆脸时间越长的人越穷,看手机脸时间越长的人越富这就是流动性,所以流动性创造的财富已经渗透到我们的生活之中,所以我在电视上拿女人们开了个玩笑,女人们追求漂亮,美女开始有身了,漂亮什么?飘过来一亮,流动性,老婆为什么不漂亮?飘过来不走了,失去了流动性,流动性是信息化时代、城市化时代、高铁时代共同推动的一种新财富,人们在追逐这种财富的时候,永远要记住富贵险中求,财富即风险,所以这个社会奖励的承担风险的人,所以这个社会由于风险财富和劳动财富的分离,我们不断再生产着这个社会的两极分化,我们不可能改变这个事实,更不希望制造这种生活方式的人改变这个事实,所以我们只能学会在资产泡沫中生活,与资产泡沫共同成长。

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